土地 [測量・登記]
土地の分筆登記
[内容]
１つの土地を何らかの理由で複数の土地に分割する登記手続きのことを「土地分筆登記」といいます。 分割点には新しく境界標(きょうかいひょう)を設置することになります。この境界標はコンクリート杭をさらにコンクリートで保護するなど、簡単に抜けたり動いたりしない材質・埋設方法で設置する必要があります。また隣接地との境界が確定していることが前提となりますので、事前に境界確定測量を行います。この作業は隣接土地所有者、および道路管理者と境界確認を行った上で、図面への調印作業があるため、手続き完了までに日数を要します。また、境界確定測量の結果、登記簿面積と実測面積の差が誤差の範囲を越えた場合は地積更正登記が必要になります。
[登記が必要な場面]
- 宅地開発・分譲により土地を分割する
- 相続、贈与のために土地を分割する
- 土地を分割し一部を売却する
- 宅地の一部が道路や農地になっており、分割により固定資産税を減額したい
[必要書類]
委任状、筆界確認書（境界承諾書）、現地写真
土地の合筆登記
[内容]
複数の土地を１つの土地にまとめる登記手続きのことを「土地の合筆登記」といいます。土地の合筆登記の申請には、次のような制限があります。「地番区域（字や○○丁目など）が一致している」「隣接した土地である」「地目が一致している（合筆前も合筆後もすべて同じ地目であること）」「所有者が同一である」「土地に対する権利関係（所有権・抵当権など）が同一である」これらが全て必要です。土地の合筆登記には測量は行いませんが現地調査は必要となります。
[登記が必要な場面]
- 相続による遺産分割をする場合などに、複数ある土地をいちど1つにまとめる
- 土地が細かく分かれていて管理が大変である
[必要書類]
委任状、印鑑証明書、登記識別情報（権利証）、現地写真
地積更正登記
[内容]
実測した面積と登記簿に記載されている面積が異なる場合に、登記簿に記載されている面積を修正する登記手続きのことを「地積更正登記」といいます。土地の取引条件として実測の面積で売買する際は、登記簿に記載された面積と実測の面積が一致していることを求められる場合があります。また、土地を分割する時、実測した面積と登記簿に記載された面積の誤差が、認められている値（測量公差）を超えている場合には、事前に地積更正登記を申請しなければならないことが不動産登記法で義務づけれられています。地積更正登記では、隣接地との境界が確定していることが前提となりますので、事前に境界確定測量を行います。この作業は隣接土地所有者、および道路管理者と境界確認を行った上で、図面への調印作業があるため、手続き完了までに日数を要します。
[登記が必要な場面]
- 登記簿の面積と実際の面積が大幅に違う
- 登記簿の面積より実際の面積が少ないにもかかわらず、登記簿の面積で計算した固定資産税を支払っている(過払い)
- 売買契約の際、実際(実測)の面積に是正する必要がある
- 公図に表示されている土地の形状・隣接地との位置関係が実際の占有関係と違うため公図を訂正したい
[必要書類]
委任状、筆界確認書（境界承諾書）、現地写真
地目変更登記
[内容]
土地にはその現況と利用目的に応じて「田」「畑」「宅地」「学校用地」「公衆用道路」「公園」「雑種地」など23種類の地目(ちもく)が決められています。田んぼであれば「田」、家が建っていれば「宅地」、と登記簿上に記載します。地目が変更した場合、土地の所有者には1ヶ月以内に地目変更登記を申請する義務が課されています。なお、農地(「田」「畑」)を他の地目に変更するには、農業委員会に対し、農地転用の手続きが必要になります。
[登記が必要な場面]
- 地目を変えた
- 何らかの理由で地目が変わってしまった
[必要書類]
委任状、現況写真
境界確定測量
[内容]
隣接人や道路管理者等と境界線について立会いを行い、お互いに異議のない土地の範囲を確認します。境界杭が亡失している箇所については境界杭を設置し、境界確認書を取り交わします。 隣接人から境界線について確認を得られないときや、立会いに応じていただけない場合は測量が困難となる場合があります。
[必要な場面]
- 土地を売却するための条件として敷地上に境界杭を設置する必要がある
- 隣接地との紛争防止のため境界線をはっきりさせておきたい
- 相続に備えて土地の境界線をはっきりさせておきたい
- 地積更正登記を申請する前提として隣接地との境界線がまだ確定していない
- 土地の分筆登記を申請する前提として隣接地との境界線がまだ確定していない
[必要書類]
現況写真
現況測量
[内容]
境界確定までは行わずに敷地図面が必要という場合には、現況測量を行います。隣接人や道路管理者等と境界線について立会いはせず、あくまでも現況を測る作業ですので、出来上がる図面は確定図ではありません。要望に応じて、敷地の標高も測量します。
[必要な場面]
- 土地のおおよその形状、面積を知りたい
- 土地上に建物を建てる
- 売買等に備えて登記簿の面積と実際の面積が一致しているか確認したい
[必要書類]
現況写真